청소년에게 속아 술을 판매한 영업주에 대한 처분은? Q : 甲은 음식점을 운영하는 소상공인인데 저녁 시간에 乙과 함께 한 무리의 청년이 들어와 술과 음식을 주문하였고, 甲은 늘 해 오던 대로 일일이 신분증 검사를 하였는데 모두 자신들이 성년이라며 떳떳하게 신분증을 제시했습니다. 甲은 청년들이 성숙해 보이고 자신들이 성년임을 주장했기에 신분증을 믿고 의심 없이 술을 판매했습니다. 그러나 단속 나온 경찰에 의해 乙이 위조된 신분증을 가진 미성년자로 판명되어 甲은 영업정지 등 행정처분을 받게 되었습니다. 이 경우에 甲이 구제받을 방법이 있을까요? © wilstewart3, 출처 Unsplash A : 식품위생법 제44조 제2항에서는 ‘영업자 등의 준수사항'으로 ‘식품접객영업자는 「청소년 보호법」 제2조에 따른 만 19세 미만의 청소년( 만 19세가 되는 해의 1월 1일을 맞이한 사람은 제외한다) 에게 ‘주류(酒類)를 제공하는 행위’를 하여서는 아니 된다고 명시하고, 이를 위반할 경우 식품위생법 제75조에 의해 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 영업허가 또는 등록을 취소하거나 6개월 이내의 기간을 정하여 그 영업의 전부 또는 일부를 정지하거나 영업소 폐쇄를 명할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 다만, 제75조의 단서 조항으로 ‘식품접객영업자가 청소년의 신분증 위조ㆍ변조 또는 도용으로 식품접객영업자가 청소년인 사실을 알지 못하였거나 폭행 또는 협박으로 청소년임을 확인하지 못한 사정이 인정’된다면 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 행정처분을 면제할 수 있다는 규정도 두고 있습니다. 대통령령인 식품위생법 시행령 제52조 규정을 살펴보면, 종전에는 식품접객영업자가 청소년의 신분증 위조ㆍ변조ㆍ도용으로 청소년인 사실을 알지 못했거나 청소년의 폭행ㆍ협박으로 청소년임을 확인하지 못한 경우에는 수사기관이나 사법기관이 이러한 사정을 인정하여 불송치, 불기소 또는 선고유예 판결을 하는 경우에만 행정처분을 면제해 주는 취지로 규정하여 청소년에게 속아 억울하게 과징금 등 행정처분을 부담하는 영업주들의 피해 사례가 빈번히 발생하고 있었습니다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 2024. 3. 29. 개정된 시행령의 즉시 시행을 통하여, 앞으로는 행정기관이 조사과정에서 영상정보처리기기에 촬영된 영상정보, 진술 또는 그 밖의 방법으로 이러한 사정을 확인한 경우에도 행정처분을 면제하도록 함으로써 선량한 영업자의 피해를 방지하고 건전한 영업활동을 보장할 수 있게 되었습니다. 청소년들의 행색이나 복장만으로는 그 식별이 어려움을 인정하고, 이를 보완하고자 영상정보(CCTV 등)나 진술 등으로 사업주가 신분증 확인의무를 이행한 사실이 확인될 경우 행정처분을 면제할 기준을 마련했다는 점에서, 소상공인의 권익을 적극적으로 구제할 수 있는 진일보한 입법으로 보입니다. 이렇듯 선의의 영업자를 보호하기 위해 ‘청소년 보호법 시행령', ‘담배사업법 시행규칙', ‘음악산업법 시행규칙' 등 청소년 신분확인 관련 법령이 모두 개정되어 시행 중이며, 게임산업법 시행규칙도 이미 24. 3. 22.부터 시행되고 있습니다. 또한 행정처분의 면제 사유 확대와 더불어 영업정지 등의 기준도 완화되어 1차 적발시 2개월, 2차 적발시 3개월이던 행정처분을 1차 적발시 7일, 2차 적발시 1개월 등으로 축소하여 시행될 예정입니다. 그간 청소년에게 술 또는 담배를 판매했을 경우, 청소년의 신분증 위·변조 등으로 영업자가 속은 사실이 인정되더라도 수사기관에서 불송치·불기소결정이 나거나 사법기관에서 선고유예판결이 확정되어야만 행정처분을 면제해 주었지만, 시행령의 개정으로 사업주의 신분확인 의무를 이행한 사실이 인정만 되면 원칙적으로 처분이 면제되고, 추후 수사가 재개되거나 유죄판결이 확정될 경우 행정처분을 면제하지 않도록 하고 있습니다. 사안에 따르면, 甲은 일일이 신분증을 확인하여 성년 여부를 확인한 사실이 인정되므로, 위조된 신분증으로 인한 청소년 乙에게 주류를 판매한 점에 있어서 선의의 영업자에 해당하여 행정처분을 면제받을 수 있을 것으로 판단됩니다. ​ 게재일: 2024. 4. 12. 상담문의: 02-593-1985(이호종 대표변호사) <최신 호의 칼럼은 시사주간 (sisaweekly.com) 에서 보실 수 있습니다. >

주차장 관리자와의 분쟁으로 차량을 둔 채 자리를 이탈한 운전자의 업무방해죄의 성립 여부는? Q. 甲은 지방 출장에서 돌아와 고속터미널 인근에 있는 乙 운영의 A 주차장에 세워 두었던 자동차를 출차하던 중, 乙의 주차 정산 전산시스템 오류로 주차요금 납부 내용이 확인되지 않았음에도 불구하고 甲의 승용차 내에 설치된 하이패스 단말기에서 ‘통행료 정상 지불’을 알리는 안내음에 따라 출차를 강행했습니다. 요금 결제가 이루어지지 않았다며 주차요금 정산소에서 차단 막대기를 올려주지 않자, 분쟁이 생겨 실랑이를 벌이다가 甲은 화가 나서 차량을 그대로 둔 채 현장을 이탈하여 6시간 이상 해당 출구를 이용하는 다른 차량의 통행을 막았습니다. 이 경우 甲에게 업무방해죄가 성립할까요? © john_matychuk, 출처 Unsplash A. 업무방해죄란 허위사실 유포ㆍ기타 위계ㆍ위력으로 사람의 업무를 방해한 경우에 성립하는 범죄입니다.(형법 제314조) 업무방해죄의 보호대상이 되는 '업무'라 함은 직업 또는 계속적으로 종사하는 사무나 사업을 말하는 것으로 乙의 주차장 운영 업무가 이에 해당합니다. 주차비 지불에 관해 다투던 甲은 차단기를 열어 먼저 출차한 후 결제가 되지 않았으면 이후 결제해주겠다고 주장하였고, 乙의 직원들은 차량을 뒤로 뺐다가 다시 지나가는 등으로 먼저 결제를 하여 출차하고 이후 추가로 결제된 것이 확인되면 환불을 해주겠다고 맞섰습니다. 둘 간의 이러한 의견 대립은 경찰관이 출동한 이후에도 조정되지 않았고 甲은 위 언쟁이 한 시간 이상 지속되자 자동차를 주차장 출구에 그대로 둔 채 현장을 이탈하였습니다. 해당 출구는 주차장 출구 3곳 중 유일한 하이패스 차로였고, 당시 성수기로서 乙의 주차장 이용 차량이 많은 상황이었습니다. 위 사안의 쟁점은 甲에게 업무방해의 고의를 인정할 수 있는지, 또한 甲의 행위가 乙의 부당한 현금 결제 요구에 맞서기 위한 행위로서 정당성이 있는지 여부입니다. 甲은 乙 측이 시스템의 오류 및 이중 결제로 인한 소비자 피해에 대해서는 생각하지 않고 乙의 편의만을 위해 현금 결제를 요구하는 부당성에 항거하는 차원에서 현장을 이탈하였다고 주장하며, 자신의 행위는 정당행위이며 주차장 출입구 역시 세군데나 되어 다른 차량의 불편이 없었다고 주장하여 1심에서는 무죄를 선고받았으나 결국 최종적으로 유죄판결이 확정되었습니다. 대법원은 정당행위를 인정함에 있어 ‘첫째 그 행위의 동기나 목적의 정당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익 균형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추어야 한다’고 판시하며 정당행위 해당 여부를 엄격히 판단합니다. (대법원 2003. 9. 26. 선고 2003도3000 판결 등 참조) 즉, 乙의 현금 결제 요구를 과히 부당하다고 할 수 없고 차후 회사 측의 잘못이 밝혀질 경우 소액의 주차요금을 환불받는 것이 어려워 보이지 않으며, 이 사건으로 인한 乙의 영업 손실과 甲의 이중결제에 대한 손해를 비교 형량해보더라도 甲의 행위가 정당화되기 어렵다고 판단한 것입니다. 또한 甲에게 乙의 영업을 방해하고자 하는 계획적인 의도가 있었던 것은 아니었지만, 업무방해의 고의에 관해 ‘반드시 업무방해의 목적이나 계획적인 업무방해의 의도가 있어야만 하는 것은 아니고 자기의 행위로 인하여 타인의 업무가 방해될 가능성 또는 위험에 대한 인식이나 예견으로 충분하며, 그 인식이나 예견은 확정적인 것은 물론 불확정적인 것이라도 이른바 미필적 고의로 인정된다.’는 대법원의 입장에 따른 판단입니다. 이 사건에서는 甲이 자신의 행위로 다른 차량이 하이패스 차로를 이용할 수 없게 되어 乙의 영업에 불편을 초래할 수 있다는 사정을 스스로 넉넉히 예상할 수 있었다고 판단하여 최종적으로 甲의 업무방해 고의를 인정하였지만, 다른 시각에서는 乙 역시 甲의 차량을 출차한 이후에 미정산된 경우라면 문제 된 요금이 소액이어서 甲을 통해 충분히 환수할 수도 있었다는 아쉬움이 남습니다. ‘주차장 입구막기 사례’가 빈번하게 발생하고 있지만, 현행 자동차관리법령상으로 타인 토지에 방치한 차량을 구청 등 지방자치단체가 강제처리하기 위해서는 최소 두달 이상 방치된 차량을 대상으로 하고 있고, 도로교통법상으로도 도로가 아닌 사유지인 경우는 공권력이 견인 집행을 할 수가 없으므로 사유지 내 주차 문제로 인한 갈등 해결에 어려움을 겪고 있습니다. 입법을 통해 주차장 출입구를 가로막는 주차행위를 금지하고, 신속하게 견인 등 적절한 조치를 시행할 수 있게 되기를 바랍니다. ​ 게재일: 2024. 3. 27. 상담문의: 02-593-1985(이호종 대표변호사) <최신 호의 칼럼은 시사주간 (sisaweekly.com) 에서 보실 수 있습니다.>

도시정비법(2023. 7. 18. 법률 제19560호) 개정에 따른 정비사업 활성화 방안 검토 2023. 7. 18. 법률 제19560호로 일부개정되어 시행중인 도시정비법은 역세권에 대한 용적률 인센티브, 준공업지역에 대한 용적률 인센티브, 통합심의를 통한 절차 간소화 방안, 정비계획 입안 요청제의 도입, 신탁방식 정비사업에 대한 표준 계약서와 및 표준 시행규정, 조합 임원의 자격요건 강화 등을 주요 내용으로 담고 있다. 그 중에서 공공 재개발사업에만 적용되던 ‘역세권 용적률 인센티브’를 조합이 시행하는 정비사업에도 확대 적용한 점(법 제66조 제2항 등)과 정비사업의 초기에 토지등소유자에게 실효성이 있을 것으로 보이는 ‘정비계획 입안 요청제’를 도입한 점(법 제13조의2)이 특히 눈길을 끌고 있다. 먼저, 역세권 용적률 인센티브와 관련하여 그 요건을 살펴보면, ①과밀억제권역(서울특별시 전체와 경기도 및 인천광역시의 일부)에서 시행하거나 시·도 조례로 정하는 지역(경기도와 인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례에서는 성장관리권역으로 정함)에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업이어야 하고, ②해당 정비구역의 2분의 1 이상이 도시철도의 승강장 경계로부터 시·도 조례로 정하는 거리 이내에 위치하거나 세 개 이상의 대중교통 정류장이 인접해 있는 등의 요건을 모두 갖춘 정비구역에서 시행하는 정비사업이어야 한다. 요건 충족의 판단과 구체적인 기준이 시·도 조례에 따라 정해지므로 그 정비구역이 속한 지방자치단체에 따라 다른 기준이 적용될 수 있음을 염두에 두어야 할 것이다. © anthonyesau, 출처 Unsplash 역세권 용적률 인센티브의 요건이 충족되면 법적상한용적률의 100분의 120까지 완화된 용적률 또는 용도지역 변경을 통하여 상향된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화된 용적률을 적용받을 수 있게 된다. 조합은 인센티브로 인해 증가한 용적률(이하 ‘추가용적률’)의 100분의 75 이하로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 비율의 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자(시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등)에게 공급해야 하는데, 도시정비법 시행령 및 시·도 조례에 따라 정해진 비율에 따라 인수자에게 공급한 주택 중 일부는 공공주택 특별법에 따라 공공주택으로 분양할 수 있고, 나머지 주택은 임대주택으로 활용될 것이다. 결국 역세권 용적률 인센티브에 따른 정비사업조합의 손익은 추가용적률에 따라 늘어나는 주택의 일반분양가격, 공공분양될 주택의 인수가격, 임대주택으로 활용될 주택의 인수가격의 합에서, 이에 소요되는 실제 건축비 및 그 부대비용을 차감한 금액에 따라 정해질 것이다. 최근 부동산의 경기침체와 건축비의 상승으로 인해 어려움이 큰 상황에서, 역세권 용적률 인센티브가 적용되면 정비사업의 추진에 있어서 분명 큰 도움이 될 것이다. 추가용적률로 조합이 지출하는 건축비의 단가는 지역에 따라 큰 차이가 없겠지만, 일반분양 수입 등 조합에 귀속되는 이익은 그 입지에 따라 상당한 격차가 있을 것이다. 따라서 사업성 향상의 정도는 각 정비사업마다 다를 수 있다는 점을 유의하여야 하며, 부동산 시세가 높은 지역일수록 더 큰 사업성 향상을 기대할 수 있을 것으로 보인다. 조합이 사업성 향상의 효과를 보다 면밀하게 파악하기 위해서는 각 시·도 조례에서 정한 구체적인 내용을 바탕으로 정비사업 전문변호사나 감정평가사 등 관련 전문가의 조언을 들을 필요가 있다. 다음으로, 새로 도입된 정비계획 입안 요청제를 살펴보기로 한다. 도시정비법 제14조와 같은 법 시행령 제12조에서는 정비구역 내 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율(서울시 조례의 경우 토지등소유자의 60% 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상임) 이상의 동의를 받고, 제안서에 정비계획도서, 계획설명서 등을 첨부하여 토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획 입안을 제안할 수 있는 ‘정비계획 입안 제안제’를 규정하고 있다. 입안 제안은 대체로 정비사업의 초기 단계에서 이루어질 것임에도 지나치게 높은 동의율을 요구하고 토지등소유자에게 사실상 정비계획안 마련의 부담까지 주게 되어 그 실효성에 의문이 있었다. 이번에 도입된‘정비계획 입안 요청제’는 토지등소유자의 2분의 1 이하의 범위(최초 입법예고는 토지등소유자의 3분의 1 이하의 범위였으나 2분의 1 이하로 기준이 상향됨)에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 요건으로 하면서 ‘정비계획 입안 제안제’에 비해 동의율을 완화하였고, 토지등소유자가 입안을 요청할 때 정비계획 입안을 요청하는 구역의 범위 및 해당 구역에 위치한 건축물 현황에 관한 서류만 첨부하도록 하여 토지등소유자의 부담을 덜어주었다. 정비사업의 초기 단계에서 사업추진에 어려움을 겪을 수밖에 없는 토지등소유자들에게는 ‘정비계획 입안 요청제’가 큰 도움이 될 것으로 본다. 정부는 정비사업 활성화를 통한 주택공급의 확대를 위해 노력하고 있으므로, 조합은 정부가 내놓은 대책을 잘 살피고 이를 최대한 활용하면서 정비사업을 추진할 필요가 있다. 특히 역세권 내에서 시행하는 정비사업의 경우에는 ‘역세권 용적률 인센티브’에 따른 사업성 개선 효과에 주안점을 두고 도시정비법에서 각 시·도 조례에 위임한 사항이 추후 어떻게 규율되는지 관심을 기울여야 할 것이다. 또한 정비사업의 추진 초기 단계에서는 토지등소유자가 새로 도입된‘정비계획 입안 요청제’를 적절히 활용할 필요가 있다. ​ 게재일: 2024. 4. 1. 문의: 02-593-1985 (법무법인 해승, 이호종 대표변호사) <최신호의 칼럼은 법무법인 해승 재개발·재건축의 맥(주거환경신문, www.rcnews.co.kr) 에서 보실 수 있습니다.>

국토교통부의 ‘공동주택 층간소음 해소방안’에 대한 도시정비사업조합의 대처 방안 현행 주택법은 주택건설사업의 사업주체가 사용검사를 받기 전에 국토교통부가 지정한 바닥충격음 성능검사기관으로부터 바닥충격음 차단구조의 성능을 검사받아 그 결과를 사용검사권자에게 제출하게 하고, 성능검사기준에 미달하는 경우 사용검사권자인 지방자치단체장이 사업주체에게 손해배상 또는 보완시공을 권고할 수 있도록 하는 규정을 두고 있다. 이러한 규정은 공동주택 거주자들의 층간소음으로 인해 발생하는 공동생활의 불편함을 호소하는 여론이 각종 분쟁 등 사회문제로까지 비화되는 상황에서, 국토교통부가 종전에 시행되어 오던 사전확인제를 실제 건축이 이루어진 이후에 층간소음을 확인하도록 하는‘바닥충격음 사후 확인제도’를 도입함으로써 층간소음 문제를 근본적으로 해결하려는 취지에서 2022년에 신설된 것이다. ​ 위 규정의 시행에도 불구하고 층간소음 문제가 획기적으로 해소되지 않았다고 판단한 국토교통부는 2023. 12. 11. ‘공동주택 층간소음 해소방안’을 발표하였는데, 그 방안 중 하나로 위 규정을 개정하여 ‘바닥충격음 차단구조 성능검사’ 결과 성능검사기준을 미달하는 경우 우선 사업주체가 의무적으로 이를 보완시공하도록 하되, 사용검사권자가 불가피하다고 인정하는 경우에 한하여 예외적으로 손해배상으로 갈음하도록 허용하는 것이다. 또한 층간소음 기준을 통과하지 못하는 경우 보완시공을 거쳐 다시 성능검사를 이행하도록 하고, 사업주체가 사후조치를 제대로 이행하지 아니하면 사용검사권자가 사용승인을 보류하도록 하는 내용도 담겨있다. © soppeldunk, 출처 Unsplash 최근에 김포시의 한 신축 아파트단지 8개 동 중 7개 동이 「공항시설법」에 따른 고도 제한기준을 약 60여㎝ 초과하여 사용승인을 받지 못하는 바람에 입주가 지연되어 입주예정자 대다수가 입주예정일에 입주할 수 없는 피해를 입었다는 뉴스가 화제가 되었다. 입주예정자들이 시공사 및 감리업체 등을 상대로 피해에 대한 책임을 물을 수는 있겠지만, 이와 별개로 입주예정일에 맞춰 준비해 온 자금조달계획 및 이사계획 등이 틀어지게 되어 입주예정자들이 추가적으로 받은 고통은 이루 말할 수 없을 것이다. 국토교통부의 ‘공동주택 층간소음 해소방안’이 향후 시행된다면 도시정비사업에 있어서도 동일한 피해가 있을 수 있다고 예상된다. 노후화된 기존 건물을 철거한 후 새로 공동주택을 건축하였지만, ‘바닥충격음 차단구조 성능검사’ 결과에 따라 성능검사기준에 미달하여 사용승인을 받지 못하게 되면 위와 동일하게 예정된 입주예정일에 입주할 수 없게 되는 피해가 있을 수 있기 때문이다. ​ 용적률을 최대한 활용하여 고층의 공동주택을 신축하는 도시정비사업에 있어서 층간소음을 줄이기 위해서는 소요되는 건축비가 상승할 것이고, 층간소음 저감을 위해 바닥 두께를 높이면 층고 상승으로 인해 용적률에 따른 층수의 감소가 수반되어 사업성이 떨어질 수도 있다. 물론 조합원의 입장에서는 층간소음이 획기적으로 개선되면 주거 쾌적성이 향상되고 부동산의 가치도 상승하는 등 긍정적 결과도 기대할 수 있을 것이나, 사업주체인 조합에게는 도시정비사업의 원활한 시행을 위해 풀어야 할 숙제가 하나 더 생긴 셈이다. ​ 층간소음 해소를 위해 조합은 입찰에 참여한 시공사의 시공내역을 통해 ‘바닥충격음 차단구조 성능검사’ 결과 성능검사기준에 미달한 사업장이 있었는지 여부를 확인하고, 어느 시공사가 ‘건축비 증가나 층고의 상승을 최대한 억제하면서 효율적으로 소음을 저감할 수 있는 기술력’을 보유하고 있는지를 면밀하게 살펴 시공사를 선정할 필요가 있다. 다만 이러한 기술력을 검토 및 비교하려면 전문적 지식이 필요하므로 조합에서 정보를 수집하는 데 한계가 있을 수 있다. ​ 다행히 국토교통부의 ‘공동주택 층간소음 해소방안’에는 공공주도로 우수기술을 선도하여 적용하여 이를 민간에 확산하도록 하겠다는 내용이 담겨있는데, 2024년부터 층간소음 전담 기술혁신 시험시설을 건립하여 층간소음 저감기술 검증을 지원하고 1등급 기술을 시범단지에 선도적으로 적용한 후 그 효과를 확인하면서 민간부분에도 자연스럽게 층간소음 저감기술을 확산시켜 나가겠다는 것이다. 향후 조합은 한국토지주택공사 등 공공이 주도하여 검증한 층간소음 관련 우수기술 및 이를 시범 적용한 공공주택의 사례를 통하여 층간소음 저감에 관한 정보를 수집할 수 있을 것이다. 특히 공공이 검증하거나 인증한 소음저감기술의 효과와 이에 수반되는 공사비의 증가나 층고의 상승이 어느 정도인지를 비교하여 개별 정비구역의 특성의 맞는 방안을 찾아냄으로써 새로운 제도에 따른 위험을 예방하면서도 사업성에 최대한 지장이 없도록 대응하여야 할 것이다. ​ 게재일: 2024. 2. 13. 문의: 02-593-1985 (법무법인 해승, 이호종 대표변호사) <최신호의 칼럼은 법무법인 해승 재개발·재건축의 맥(주거환경신문, www.rcnews.co.kr) 에서 보실 수 있습니다.>

대법원 2022두56586 판결을 통해 본 ‘1세대 다물권’을 양수한 자의 조합원 자격인정 여부 현행 도시정비법 제39조(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전 구 도시정비법에서는 제19조) 제1항 제2호에 따르면 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속도 1세대로 본다)에는 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않더라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있고, 같은 항 제3호에 따르면 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다. ​ © wocintechchat, 출처 Unsplash 2017. 2. 8. 도시정비법 전부개정에 따른 위 제2호의 주된 개정내용은 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되지 아니하여도 1세대에 포함되는 직계비속의 기준을 20세에서 민법상 성년규정과 동일한 19세로 하향한 것과 1세대에서 제외되기 위한 성년자녀의 분가 요건을 ‘세대별 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가한 경우’로 한정하여 요건을 명확히 한 것이며, 제3호의 경우 법 개정 전후 실질적 의미의 변화는 없다. 재건축사업에 있어서 위 규정들은 조합원의 자격과 관련하여 중요한 의미를 갖게 되는데, 제2호에 따라 배우자나 19세 미만의 자녀를 포함한 1세대의 세대원이 각각 재건축구역 내 아파트를 소유하고 있으면 세대원들이 단독조합원으로서 각자의 입주권을 받을 수가 없으며, 제3호에 따라 조합설립인가 후 다수의 아파트를 소유한 1명으로부터의 아파트를 양수하더라도 양수인은 단독조합원이 될 수 없고 대표조합원으로 선정된 1명이 조합원자격을 갖게 되는 것이다. ​ 그동안 정비업계에서는 관행적으로 제2호를 ‘1세대 다물권’이라 칭하면서, 1인의 토지등소유자가 다수의 토지등을 소유한 ‘1인 다물권’의 경우와 달리 취급해 오고 있었다. 조합설립인가 후 ‘1인 다물권’이 양도된 경우 명백하게 위 법 제39조 제1항 제3호에 해당하여 양수인에게 단독조합원자격이 인정되지 않지만, ‘1세대 다물권’을 양수한 자에게는 도시정비법에 아무런 제한규정이 없다는 이유로 단독조합원자격을 인정해 주었기 때문이다. 그러나 최근 의미있는 대법원 판결이 나와 정비업계에 많은 파장이 예상된다. 대법원은 2022두56586 판결을 통해 ‘1세대 다물권’을 양수한 경우 위 제2호와 제3호를 중첩 적용함으로써 양도인이 속한 세대의 토지등소유자들과 양수인 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다고 판시하였다. ​ ‘1세대 다물권’의 양도는 1세대에 속한 다수의 토지등소유자 중 일부가 재건축구역 내 아파트를 양도하여 1세대에 속하였다는 제한사유가 해소된 것이므로 반드시 1인의 토지등소유자가 다수의 아파트를 소유한 ‘1인 다물권’과 동일한 정도로 규제할 필요는 없다는 점, 도시정비법 제39조 제1항 제2호에 따른 ‘1세대 다물권’의 단독조합원자격 제한 자체가 재산권 및 혼인과 가족생활을 보장하는 우리 헌법정신에 부합하는 것인지 의문인 점, 도시정비법의 조합원자격 제한은 예외적이고 침익적 규정이므로 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석을 해서는 안 된다는 점 등을 감안하면, 제2호와 제3호의 중첩적용이 입법자의 객관적 의사에 부합하는 올바른 법률해석인지에 대하여 이 사건 항소심(서울고등법원 2021누56376 판결)의 판단과 같은 반론이 있을 수는 있다. ​ 그러나 위 규정의 입법취지가 조합설립인가 후 투기세력의 유입을 차단하고 세대분리나 매매계약으로 인한 조합원 증가를 제한하여 정비사업의 사업성 저하를 방지함으로써 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것이므로 이를 중첩 적용하는 것이 타당하다고 본다. 만약 1세대 다물권 양수인에게 단독조합원자격을 인정하게 되면 입주권이 보장된 ‘1세대 다물권’을 양도함으로써 양도인이 큰 이득을 보게 되어 위와 같은 입법 취지가 무색해지므로, ‘1인 다물권’의 경우와 마찬가지로 ‘1세대 다물권’도 그 양수인에게 단독조합원자격을 인정하지 않는 것이 사회통념에 부합할 것이다. 특히, 일반분양의 청약단계에 있어서도 가점요건으로 세대별 무주택 요건을 엄격하게 제한하고 있는 관련 법령과도 조화로운 해석으로 판단된다. ​ 앞으로 재건축조합들은 위 대법원 판결에 따라 조합설립인가 후 1세대 다물권 양수인에게 단독조합원자격을 인정하지 않을 것이고, 이 때 양도인이 속한 세대의 세대원들이 양수인에게 조합원자격을 양보하는 등의 적절한 조치를 취하지 않는다면 양수인이 단독으로 입주권을 받을 수 없게 될 것이므로, 이와 관련된 격렬한 법률적 분쟁이 예상된다. 기존 정비업계의 관행에 따른 것이므로 기망을 이유로 매매계약을 취소하기는 어렵겠지만, 표시된 동기의 착오를 이유로 취소할 가능성은 있어 보인다. 재건축 아파트를 매수하는 경우에는 상당한 금액이 소요될 것이므로 사전에 철저한 권리분석을 거친 후 신중하게 계약을 체결하여야 할 것이다. 특히 1세대 다물권을 양수한 자가 사정을 숨기고 이를 다시 매도하려는 경우가 있을 수 있으므로 매도인뿐만 아니라 전매도인의 1세대 다물권 해당여부를 확인하여야 할 것이며, 매매계약서에 매수인의 단독조합원자격에 관한 내용을 기재하는 등의 안전장치를 마련하는 것이 필요하다고 보인다. ​ 게재일: 2024. 1. 15. 문의: 02-593-1985 (법무법인 해승, 이호종 대표변호사) <최신호의 칼럼은 법무법인 해승 재개발·재건축의 맥(주거환경신문, www.rcnews.co.kr) 에서 보실 수 있습니다.>

미성년자녀를 둔 부부의 이혼으로 친권자로 지정된 일방이 사망한 경우에 미성년자녀의 법정대리인은? Q: A(부)와 B(모)가 이혼하면서 갓난 애기인 미성년자녀 C를 위하여 A가 단독 친권자이자 양육자가 되었습니다. 이후 A은 D를 만나 혼인신고를 하지 않은 채 C와 함께 10여 년 이상 사실혼 관계를 유지하며 가족으로 생활하다가 A가 갑작스레 사망하고 말았습니다. 생모인 B가 생존해 있지만 연락도 닿지 않아 C를 위한 법정대리인 선임이 시급한 실정입니다. 이러한 경우 사실혼 배우자인 D를 법정후견인으로 정할 수 있을까요? © jwwhitt, 출처 Unsplash A: 개정전 민법에는 단독 친권자의 사망 시에 친권의 판단에 관한 법률조항이 없었기에 개정 민법이 시행되기 이전에는 법원은 미성년자의 직계혈족, 3촌 이내 방계혈족 순위로 후견인을 지정토록 한 민법 규정을 근거로 생존 부모가 있는 경우에는 친권을 자동적으로 인정해 왔습니다. 이를‘친권자동부활제’라 하는데, 상습적으로 딸을 성폭행한 남편과 이혼한 아내가 친권자로서 아이를 돌보다 사망하게 되자 가해자인 생부가 자동으로 친권을 갖게 되는 등 부적절한 친권 회복 문제가 발생하게 되었고, 사회에 센세이션을 일으킨 故 최진실 씨의 미성년 자녀에 대한 친권 문제가 언론의 큰 관심을 받게 되면서 이러한 ‘친권자동부활제’에 대한 다양한 비판이 제기되었습니다. ​ 이에 따라 미성년 자녀의 친권을 가진 일방이 사망한 경우 친권이 자동적으로 넘어가는 것이 아니라 가정법원의 심사를 거쳐 친권자를 지정하도록 하는 소위 ‘최진실법’으로 잘 알려진 민법 제909조의 2가 신설되었고 2013. 7. 1.부터 전면시행되고 있습니다. 민법 제909조의 2는 이혼 등을 이유로 미성년자의 단독 친권자로 정해진 부모의 일방이 사망한 경우 가정법원의 심리를 거쳐 친권자를 지정하거나 후견이 개시되도록 함으로써 부적격의 부 또는 모가 당연히 친권자가 되어 미성년자의 복리에 부정적인 영향을 미치는 것을 방지하고, 미성년자에게 친권자나 후견인이 존재하지 않는 공백을 최소화하기 위해서 신속하게 친권자를 지정하거나 후견이 개시되도록 하는 절차를 규정한 것으로서 궁극적으로 미성년자의 복리를 증진하기 위해 마련된 규정입니다. ​ 이러한 규정의 취지를 살펴볼 때 단독 친권자가 사망한 경우 나머지 부모가 생존해 있다고 하더라도 자식의 복리를 고려해 사망한 친권자의 사실혼 배우자가 미성년후견인이 될 수 있는 가능성도 높아진 셈입니다. 실제 최진실법이 시행된 이후 제주지법에서는 한쪽 부모가 살아 있음에도 생존한 부모가 아닌 다른 사람을 미성년후견인으로 인정한 첫 사례가 나왔습니다. 그 자세한 사실관계는 다음과 같습니다. ​ 甲의 아들인 丙은 2012. 4. 24. 乙과 협의이혼 하면서 첫째 아들을 乙, 둘째 아들은 丙으로 각각 친권자로 지정했으나 닷새 뒤 사망했습니다. 乙은 2013. 10.경 재혼하여 이듬해 새 남편과의 사이에서 아이를 출산했고 그동안 甲은 아들인 丙과 며느리 乙 사이에서 태어난 두 손자를 직접 키우며 양육을 책임져왔습니다. 甲는 양육 과정에서 친권자나 후견인이 아니라는 이유로 초등학교에 다니는 손자들을 위한 사회복지서비스 신청 등에 며느리인 乙의 동의를 일일이 구해야 하는 등 불편이 뒤따르자 법원에 미성년 후견인 선임 소송을 제기하였고, 법원은 친권자인 乙의 생활환경과 가족관계 등을 모두 고려할 때 두 아들에 대한 친권을 행사할 수 없는 중대한 사유가 있다며 청구인인 甲을 두 아이의 미성년후견인으로 선임하는 것이 상당하다는 결정을 하였습니다. ​ 이러한 법원의 결정은 친권의 판단에 있어 미성년자의 복지를 가장 중요시해야 한다는 개정 민법의 취지에 한층 부합하며, 이와 같은 맥락으로 질의 내용을 고려해 볼 때 사망한 친권자 A의 사실혼 배우자 D가 생모 B의 존재에도 불구하고 미성년자의 복지를 위해 후견인으로 지정되는 것이 바람직합니다. ‘친권자동부활제’를 없애고 법원의 심리를 거치도록 한 이러한 변화는, 친권을 부모의 권리로만 생각하여 불합리하게 남용되는 것을 막음과 동시에 아동의 권리를 최우선시하는 친권 제도의 올바른 방향성을 제시하고 있다고 봅니다. ​ 게재일: 2023. 12. 29. 상담문의: 02-593-1985(이호종 대표변호사) <최신 호의 칼럼은 시사주간 (sisaweekly.com) 에서 보실 수 있습니다.>

비즈니스 + 기부 , 지역사회 문제 해결하다 기부 문화의 활성화와 함께 기부 행태의 다양화는 지역사회에 미치는 영향을 넘어 전세계적으로 긍정적인 변화를 끌어내고 있다 . 빈곤이나 기후위기 등 여러 사회적 문제에 대해 기부 문화를 통한 사회적 참여와 상호 연대의 촉진이 그 해결책으로 등장하고 있으며 , 기부의 다양화로 기부자들이 스스로 기부 방식을 선택하게 되면서 자신의 역할을 증대시켜 기부 문화를 더욱 확산시킬 수 있는 동기를 부여하고 있다 . 최근에는 많은 기업이 기부를 통해 사회적 가치를 창출하면서 긍정적인 비즈니스 이익을 동시에 얻을 수 있기에 지속 가능한 성장을 위한 ESG 경영 전략을 취해 동참하고 있으며 , 다양한 기부 컨텐츠 제작으로 사람들의 참여도를 높이고 있다 . 지속가능한 성장을 위한 기업들의 ‘ESG 경영 ’ 세계 최대 자산운용사 블랙록 (Blackrock) 의 CEO 래리 핑크 (Larry Fink) 는 2020 년 1 월 투자자들과 기업 CEO 들에게 보낸 연례 서한에서 ‘ 앞으로 기업의 지속가능성을 투자 결정의 기준으로 삼겠다 ’ 고 선언했다 . 이후 래리 핑크의 이러한 언급을 신호탄으로 지속가능성에 대한 사회적 요구가 높아지면서 ESG 라는 경영 전략이 세계적인 관심사로 부상했다 . ESG 는 ‘ 환경 (Environmental)’, ‘ 사회 (Social)’, ‘ 지배구조 (Governance)’ 의 영어 단어 첫 알파벳을 딴 용어로 , 2004 년 UN 보고서에서 처음 사용된 이래 최근 새로운 투자 기준으로 자리를 잡고 있다 . ESG 요소를 투자 기준으로 활용한다는 의미는 기업의 전통적인 재무적 성과 이외에 환경보호 , 사회적 책임 , 기업의 지배구조와 같은 비재무적 성과를 투자 결정의 주요 요인으로 삼겠다는 것인데 , 기업의 기부행위가 바로 기업의 사회적 책임이나 ESG 활동을 판단하는데 있어서 매우 큰 비중을 차지하게 된다 . 기업은 활발한 기부활동으로 사회적 영향력을 보여주며 하나의 성장 전략으로 활용하고 있다 . 기업기부를 통한 사회적 책임 이행은 고객이나 투자자 , 직원 모두에게 긍정적인 영향을 미치게 되며 , 이러한 상생 구조의 창출로 인해 기업 성장의 강력한 동기가 부여되는 것이다 . 기업의 기부는 구체적으로 기업 이미지 및 브랜드 가치의 제고와 노동시장의 신뢰관계 회복 및 새로운 커뮤니티의 형성에 크게 기여하게 된다 . 이러한 사회적 책임론의 수혜는 식품기업 오뚜기를 통해 여실히 드러난다 . 다른 기업과 달리 대부분 직원을 정규직으로 채용하였고 , 1992 년부터 한국심장재단과 결연을 하여 선천성 심장병 어린이 수술비 후원사업을 펼쳐 활발한 사회공헌 활동을 해 왔다 . 오뚜기의 창업자 고 ( 故 ) 함태호 명예회장의 별세 이후 선행이 알려지면서 소비자들에게 주목받았고 , 오뚜기의 진정성 있는 윤리 경영에 감동해 ‘ 갓뚜기 ’ 라는 칭송까지 받게 된 것이다 . 사회공헌 활동을 이윤과 직접 결부할 수는 없지만 , 장기적으로는 긍정적 이미지 제고로 인해 기업 제품에 대한 소비자의 호감과 직원들의 만족도 향상으로 제품의 품질도 개선되어 브랜드 가치의 상승으로 이어지는 선순환 구조가 만들어지게 된다 . 직원으로서는 사회적 가치를 지향하는 회사에 대한 충성도가 상승하여 기업과 직원 간의 신뢰 관계 형성에도 긍정적인 영향을 주게 된다 . 또한 사회문제에 관한 관심은 지역사회와 기업 간의 상생 관계를 형성하여 잠재적인 고객의 확보와 새로운 사업 아이템의 개발로 이어지기도 한다 . 기업의 기부가 성장 전략으로 주목받게 되었으며 , 기업은 공공의 이익에 부합하면서도 기업의 지속적인 성장과 다양한 가치의 창출을 동시에 이룰 수 있는 길을 열어 가고 있다 . 편리하고 투명한 기부의 시대 기업의 기부행위에서 더 나아가 주목할 만한 사실은 기부의 다양화 추세이다 . 많은 기업이나 비영리 단체에서는 다양한 방식의 기부 컨텐츠를 만들어 사람들의 참여도를 끌어올리면서 지역사회의 발전을 위해 노력하고 있다 . 기부 방식은 디지털 기술과 혁신의 발전으로 간편하면서도 투명하게 진화하고 있다 . 이러한 기부 방식의 발전과 변화는 기부 문화를 촉진하여 사회적 문제에 대한 지원이 더욱 강화되었으며 , 기부자와 수혜자 간 신뢰를 증가시키는 계기가 되고 있다 . 다양한 방식의 프로젝트들로 이루어진 기부 행태를 살펴보기로 한다 . 1. 헌 옷 기부 - ‘ 옷캔 (OTCAN)’ 옷캔은 의류폐기물로 인한 환경문제를 해결하기 위해 개인과 기업을 대상으로 의류를 기부받고 있는 환경부 산하 비영리민간단체이다 . 옷캔은 기부받은 의류들로 국내외 소외계층 지원사업 ㆍ 업사이클링 지원 ㆍ 자원화 연구의 진행 등에 사용하고 있으며 , 환경문제 개선을 위한 정책 제안과 관련 교육 ㆍ 홍보활동을 진행하고 있다 . 옷캔의 기부 방식은 택배 박스에 기부할 옷을 포장한 후 옷캔 사이트에 기부 신청을 하면 수거 날짜가 지정되는데 , 지정 수거일에 박스를 내놓으면 기부가 완료되는 형식으로 매우 간단하다 . 박스당 10,000 원의 추가 기부금과 의류 수거 후 물품의 기부금이 산정되면 이를 합산하여 기부증서가 발급되는데 , 옷캔은 지정기부금단체로 지정되어 있어서 기부금 영수증 발행과 연말정산 세액공제 혜택을 받을 수 있다 . 옷캔은 투명경영의 일환으로 최소한의 운영비를 사용하면서 사람들이 기부한 옷이나 기부금에 대한 연차 보고서를 매년 작성하여 그 활동내역을 홈페이지에 게재하고 있으며 , 쓰임 없이 단순히 버려졌을 의류를 간편하게 기부할 수 있는 컨텐츠가 마련되어 국내외 소외계층에 대한 지원사업과 동시에 환경문제의 해결에도 일조하고 있다 . 2. 자발적 모금 플랫폼 - ' 카카오 같이가치 ’ 카카오는 ‘ 임팩트 플랫폼을 활용해 참여를 끌어내고 공익 가치를 확산하겠다 ’ 라는 소셜임팩트 방향 아래 플랫폼이라는 업에 중심을 둔 다양한 사회공헌사업을 펼치고 있다 . 그 가운데 기부특화 채널 ' 카카오 같이가치 ’ 라는 자발적 모금 플랫폼을 통해 기업의 기부행위만으로 그치지 않고 공익적 주제를 통해 누구나 모금을 직접 제안하고 진행과 참여까지 할 수 있는 컨텐츠를 진행하고 있다 . 플랫폼 모금 참여를 희망하는 이용자는 모금함 페이지나 개별 모금함을 통해 ‘ 직접 기부 ’ 하거나 ‘ 댓글 ’ 또는 ‘ 응원공유 ’ 등을 통해 동참할 수 있다 . 이용자가 모금함 페이지 하단에 응원 댓글을 작성할 때마다 카카오가 댓글 건당 1,000 원을 기부하며 , 개별 모금함에 댓글 - 응원 - 공유를 클릭하면 건당 100 원을 추가로 기부하는 매칭 기부를 진행하기도 한다 . 같이가치의 공시에 따르면 누적 기부 건수는 약 5,156 만여 개에 총 629 억 원의 기부금이 모금된 것으로 나타났다 . 또한 , 다양한 기부 캠페인이나 행동 참여 캠페인으로 세계 환경의 날을 맞아 , 멸종위기동물의 서식지 보호활동을 위해 댓글 수만큼 기부와 연계하기도 하고 , 홈페이지 ‘ 모두의 행동 ’ 섹션을 통해 다양한 이해관계자와 협업해 주제별로 사용자들의 참여를 끌어내는 캠페인을 진행하기도 한다 . 3. 행동참여형 기부 - ‘ 빅워크 ’ 빅워크는 앱 이용자가 자신의 ' 걸음 ' 을 통해 쉽고 재미있게 기부에 참여할 수 있는 ' 모바일 걸음 기부 서비스 ' 이다 . 스마트폰에 빅워크 앱을 설치하면 이용자의 걸음 수가 자동적으로 측정되고 , 그 걸음 수만큼 모은 포인트를 다양한 기업이나 기관의 캠페인에 기부하는 방식으로 이루어진다 . 빅워크는 기부행위 자체를 쉽고 재미있게 하는 ‘ 단체 걷기 행사 ’ 나 걸으면서 쓰레기를 줍는 ‘ 플로깅 ’ 등 다양한 참여형 이벤트 이외에도 코로나 19 확산에 따른 활동의 제약으로 온라인 플래폼 기반의 기부 컨텐츠를 진행했다 . 즉 , 언제 어디서든 개개인이 스스로 할 수 있는 걸음 기부를 기본으로 하면서 , 개별적으로 주어진 미션을 달성하여 소셜네트워크서비스 (SNS) 에 인증하는 비대면 참여 방식을 통해 사람들의 참여도를 높였고 자연스레 빅워크에 캠페인을 의뢰하는 기업이 늘어났다 . 이러한 기업들은 앱을 통해 기부받은 걸음 수만큼 기부금으로 전환해 원하는 시민 · 사회 · 환경단체 등에 직접 기부하면 되는데 , 빅워크는 기업들엔 캠페인을 통해 이뤄진 친환경 · 사회적 효과를 데이터로 제공하게 되고 , 이용자들에게는 기업의 기부 결과를 공개함으로써 자신의 기부를 직접 체감하게 한다 . 전통적 금전 기부 방식을 벗어난 ‘ 다양한 참여형식의 기부 ’ 가 생겨나면서 시민들이 사회적인 문제에 함께 고민하고 다양한 활동으로 기부에도 참여하여 지역사회의 발전에 긍정적 변화가 나타나고 있다 . 사회공헌 활동에 대한 정부지원 확대의 필요성 기업의 사회적 책임을 위한 활동은 정부의 역할을 기업이 대신 수행해 주는 작용을 하기도 한다 . 이는 정부의 부담을 기업에 전가하는 면도 있지만 , 정부가 모든 것을 다할 수 없는 현실을 감안할 때 사업을 영위하는 기업이 감내해야 할 부분이기도 하다 . 물론 이러한 기업의 역할에 적절한 보상이 이루어질 수 있도록 시스템이 갖춰져야 할 것이다 . 한편 , 경제계는 코로나 19 를 겪으면서 ESG 경영을 강조하고 있으나 실상을 들여다보면 ‘ 말 ’ 뿐인 ESG 경영이라는 비판의 목소리가 나올 법도 하다 . 과거와 별반 차이가 없거나 후퇴한 면도 있기 때문이다 . 따라서 지역사회 발전을 위한 기업과 정부의 협업이 무엇보다 중요한 시점이다 . 정부는 기부를 유발하거나 활성화하기 위한 프로그램을 개발하고 , 기업은 그 프로그램을 지원하거나 자체 기부 매칭 프로그램을 만들어 기부자의 기부를 더욱 확대하는 노력을 하여야 한다 . 기업의 진정한 ESG 경영과 정부의 지원을 통해 기업과 정부 간의 파트너십을 형성하고 지역사회의 사회적 문제를 해결하는데 협심해 나가야 할 것이다 . 게재: 복지저널 2023.12.호 vol.184 p13 ~p17 문의: 02-593-1985 (법무법인 해승, 이호종 대표변호사)

사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가의 법률상 쟁점(Ⅲ) 감정평가와 관련된 법적 쟁점 ​ 재개발사업을 추진하는 과정에서 사업시행계획을 수립하기 위한 무상양수도 감정평가, 관리처분계획을 수립하기 위한 종전자산 및 종후자산의 감정평가, 그리고 현금청산자에 대한 손실보상 감정평가 등 다양한 감정평가가 이루어지는데, 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가를 종전 사업시행계획에 기초한 변경인가로 보는 입장에서 ① 종전자산 감정평가의 기준시점 및 재감정평가 여부, ② 현금청산자에 대한 손실보상에서 사업인정 의제일, ③ 현금청산자에 대한 손실보상 지연에 따른 적용법률과 지연기간 산정의 문제를 마지막으로 살펴보기로 한다. © shambam, 출처 Unsplash 감정평가와 관련하여 도시정비법은 사업시행계획인가 고시일을 종전자산 감정평가의 기준시점으로 규정하고 있는데, 정비업계에서는 이에 대해 최초의 고시일인지 변경인가 고시일인지를 두고 논란이 되어 왔다. 특히 그동안 부동산의 시세가 크게 변동되었거나 사업의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우에는 변경인가 고시일을 기준으로 종전자산을 다시 평가해야 한다는 주장이 나름대로 설득력을 갖고 있었다. 그러나 대법원은 최초 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 감정평가한 종전자산 가격을 기초로 수립된 관리처분계획이 도시정비법을 위반한 것이 아니라고 판시하여 논란을 일단락 지었다(대법원 2014두13294 판결). ​ 변경인가 고시일을 기준시점으로 종전자산을 다시 감정평가할 필요가 없다는 위 대법원 판례는 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가를 받은 경우에도 동일하게 적용되므로, 이미 관리처분계획을 수립하기 위하여 종전자산 및 종후자산 감정평가를 실시한 재개발사업에 있어서 사업시행기간을 연장한 변경인가 고시일을 기준시점으로 종전자산을 다시 감정평가할 필요는 없다. 토지보상법에 따른 현금청산이 이루어지는 재개발사업에서는 사업시행계획인가 고시를 통해 사업인정 및 사업인정의 고시가 의제되는데, 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가를 받는 경우 사업시행자에게 시기를 달리하여 두 차례 수용권이 설정된 셈이 된다. 손실보상과 관련하여 사업인정 고시일은 보상여부의 판단 및 적용 공시지가의 선택 등과 연결되는 매우 민감한 문제로, 현금청산자에게는 늦은 시점인 변경인가 고시일이 유리한 경우가 대부분이다. 법원은 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획변경 인가고시가 있었던 경우에도 최초 사업시행계획인가 고시일을 사업인정 의제일로 보아야 한다는 입장이며(서울고등법원 2019나2048906 판결), 재개발사업 외의 공익사업(기업도시개발 특별법에 따른 기업도시개발사업)에서도 최초 개발계획에서 정한 재결신청기간을 도과한 후 시기를 달리하는 수용권이 재차 설정된 경우에도 최초 개발계획승인 고시일을 사업인정 의제일로 보아 보상액을 산정하여야 한다고 판시하고 있다(서울고등법원 2021누66755 판결). ​ 재개발사업의 경우 사업시행기간을 도과하였더라도 최초 사업시행계획인가 고시로 해당 재개발사업에 사업인정이 의제되었다는 법적 효과가 소급하여 소멸하는 것이 아니고(대법원 2016두34905 판결), 토지보상법 제67조 제2항에서는 손실보상액에 해당 공익사업으로 인한 개발이익을 배제하도록 규정하고 있어 사업시행기간을 도과하였다는 사정만으로 변경인가 고시일을 사업인정 의제일로 취급하여 손실보상액에 개발이익이 포함될 여지를 주는 것은 바람직하지 않으므로, 최초 사업시행계획인가 고시일이 사업인정 의제일이라는 법원의 입장이 타당하다고 본다. ​ 만약 재개발조합이 현금청산자의 재결신청 청구를 받았음에도 적절한 시기에 수용재결을 신청하지 않던 중 사업시행기간이 도과하였고, 추후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가를 받아 재개발사업을 추진하게 된 경우 현금청산자에 대한 손실보상 지연에 관한 법적 분쟁이 발생할 수 있다. 이러한 경우 특히 ① 토지보상법에 따른 지연가산금과 도시정비법에 따른 지연이자 중 무엇을 지급하여야 하는지, ② 지연가산금 산정의 기초가 되는 지연기간을 어떠한 기준으로 계산하여야 하는지가 문제된다. ​ 보상지연에 따른 적용법률에 있어서 대법원은 토지보상법에 따른 지연가산금 청구권과 도시정비법에 따른 지연이자 청구권은 그 근거규정과 요건·효과를 달리하는 별개의 청구권이나, 이를 동시에 행사할 수 있다고 한다면 이중배상의 문제가 발생하므로 어느 하나만을 선택적으로 행사할 수 있다고 판시하고 있다(대법원 2019두46411 판결). 토지보상법상 지연가산금 청구가 유리한 경우가 많아 현금청산자들은 대체로 토지보상법에 따른 지연가산금을 청구하고 있으나, 위 대법원 판결에 따르면 2012. 8. 2. 이후 최초로 조합설립 인가를 신청한 정비사업의 경우 토지보상법상 지연가산금 규정은 준용되지 않고 도시정비법상 지연이자 규정이 적용된다. ​ 지연기간에 대하여 판례는 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행변경인가 고시가 있기 전까지는 재개발조합이 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 없었던 기간이므로 지연기간에 포함되지 않는다는 입장이며(서울고등법원 2018누31292판결), 지연가산금은 사업시행자의 수용재결 신청의무를 전제로 이를 위반한 것에 대한 제재적 성격을 갖는다는 점에서 이는 타당하다. 다만 기존 사업시행기간 내에 현금청산자가 한 재결신청청구의 법적 효력 자체가 사업시행기간 도과로 인해 소멸하는 것은 아니므로, 사업시행자인 재개발조합이 변경인가 고시일부터 다시 재결신청 의무를 부담한다는 점에 유의하여야 할 것이다. ​ 정리하면 재개발사업에 있어서 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가를 받았다고 하더라도 변경인가 고시일을 기준시점으로 종전자산을 다시 감정평가할 필요가 없고, 현금청산과 관련하여 최초 사업시행인가 고시일을 토지보상법상 사업인정 및 사업인정 고시의 의제일로 취급하여야 하며, 현금청산자에 대한 손실보상이 지연되었더라도 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획변경 인가고시일 사이의 기간은 지연기간에 포함되지 않는다. 재개발조합은 사업시행기간을 도과하지 않도록 사업추진에 만전을 기해야 할 것이며, 설령 이를 도과하였더라도 여러 법률적 쟁점을 잘 검토하여 사업을 진행하여야 할 것이다. ​ 게재일: 2023. 12. 11. 문의: 02-593-1985 (법무법인 해승, 이호종 대표변호사) <최신호의 칼럼은 법무법인 해승 재개발·재건축의 맥(주거환경신문, www.rcnews.co.kr) 에서 보실 수 있습니다.>

사업시행기간의 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가의 법률상 쟁점(Ⅱ) 변경인가에 앞서 중앙토지수용위원회 협의절차를 거쳐야 하는지 ​ 재개발사업에 있어서 사업시행기간의 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가의 성질이 종전 사업시행계획에 기초한 ‘변경인가’에 해당함을 앞서 확인하였다. 이러한 변경인가를 받은 재개발조합의 현금청산자 소유의 토지등을 수용하기 위한 재결신청에 대하여, 관할 토지수용위원회(이하 ‘관할 토수위’)가 변경인가를 받기 전에 중앙토지수용위원회(이하 ‘중토위’) 협의절차(실무상 ‘공익성 심사’라고 하지만, 법문에 따라 ‘협의절차’라고 부르기로 한다. 이하 ‘협의절차’)를 거치지 않았다는 이유로 거부(각하재결)하는 경우가 있다. © flerman, 출처 Unsplash 협의절차는 토지보상법이 2018. 12. 31. 법률 제16138호로 개정됨에 따라 종전 중토위 의견청취절차(이하 ‘의견청취절차’)를 대체한 것이다. 같은 법 부칙 제2조 및 제3조에 따르면 개정된 토지보상법은 2019. 7. 1.부터 시행되었지만, 협의절차에 관하여는 시행일 이후에 최초로 사업인정을 하거나 개별법에 따라 사업인정이 의제되는 지구지정·사업계획승인 등을 하는 경우부터 적용된다. 따라서 토지보상법 부칙의 해석상 2019. 7. 1. 전 사업인정이 의제되는 사업시행계획 인가를 받은 재개발사업의 경우에는 사업시행계획 변경인가에 앞서 협의절차를 다시 거칠 필요가 없는 셈이다. ​ 위 토지보상법 부칙에도 불구하고 2019. 7. 1. 전 사업시행계획 인가를 받은 재개발사업이더라도 사업시행기간의 도과 후 이를 변경하는 변경인가에 앞서 협의절차를 거쳐야 한다는 입장은, 사업시행기간을 ‘효력기간’으로 본 대법원 90누9971판결의 법리에 입각하여 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 변경인가로 새로운 재개발사업에 대한 최초의 사업인정이 의제된다고 취급하는 것으로 보인다. 그러나 앞서 검토한 대로 재개발사업의 경우 사업시행기간을 ‘일응의 유효기간’이라고 판시한 대법원 2016두34905 판결의 법리가 적용되어야 한다. 따라서 이러한 변경인가는 새로운 재개발사업에 대한 최초의 사업인정 의제가 아니라 동일한 재개발사업에 대하여 다시 사업인정을 의제하는 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면 변경인가로 당해 재개발사업에 대한 최초의 사업인정이 의제되는 것이 아니므로, 2019. 7. 1. 전 사업시행계획 인가를 받은 재개발사업의 경우 변경인가에 앞서 협의절차를 거칠 필요가 없다. 만약 관할 토수위가 위와 같은 변경인가에 앞서 협의절차를 거치지 않았다는 이유로 재개발조합의 재결신청을 거부한다면, 이는 대법원 2016두34905 판결의 법리를 정면으로 위반하는 것으로 판단된다. ​ ‘사업시행기간의 도과 후 이를 연장하는 변경인가에 앞서 의견청취절차를 거쳐야 하는지’가 문제된 사안에서, 하급심 법원이 최초 사업시행계획 인가로 당해 재개발사업에 대한 최초의 사업인정이 의제되었다는 취지로 다시 의견청취절차를 거칠 필요가 없다고 명시적으로 판단한 경우가 있었다(수원지방법원 2021. 8. 19. 선고 2020구합67453판결). 위 판례는 대법원 2016두34905 판결의 법리를 기초로 토지보상법 부칙을 합리적으로 해석한 타당한 결론이고, 당연히 항소심(수원고등법원 2021누14253 판결) 및 상고심(대법원 2022두34685 판결)에서 하급심의 결론이 유지되었다. 따라서 이러한 결론은 의견청취절차가 협의절차로 대체된 개정 토지보상법이 적용되어 ‘사업시행기간의 도과 후 이를 연장하는 변경인가에 앞서 협의절차를 거쳐야 하는지’여부가 문제되는 사안에서도 동일하게 적용되어야 할 것이다. ​ 만일 토지보상법 제21조 제2항에서 규정하고 있는 협의절차를 거쳐야 함에도 이를 거치지 않은 경우 그러한 하자가 무효사유인지 또는 취소사유인지에 따라 관할 토수위의 수용재결 거부가 가능한지가 결정된다. 원칙적으로 판례는 법률에 규정된 협의절차를 결한 경우 취소사유로 보지만, 실질적으로 동의로 해석되는 경우에는 무효사유로 보는 듯하다. 토지보상법상 협의절차에 대하여, 현실적으로 대부분의 공익사업이 개별법에 따라 진행되므로 이를 통제할 필요성과 의견청취절차를 협의절차로 개정한 입법취지에 비추어 협의절차를 실질적으로 동의로 해석하여 이를 결한 경우 무효사유로 봐야 한다는 주장도 있을 수 있다. 이에 따르면 사업인정이 의제되는 개별법상 인·허가의 인·허가권자는 중토위의 협의의견에 구속되는 결과가 발생하게 된다. ​ 그러나 협의라고 규정된 법문언의 해석상 중토위의 협의의견에 전적으로 구속된다는 취지라고까지는 볼 수는 없으며, 무효사유로 볼 경우 개별법상 인·허가로 사업인정을 의제하여 신속한 공익사업을 수행하도록 한 사업인정 의제제도가 형해화된다는 점을 고려할 때, 협의절차를 거치지 아니한 하자는 의제된 사업인정의 취소사유에 해당한다고 보아야 할 것이다. 이와 관련하여 사업인정이 의제되는 개별법상 인·허가에 앞서 협의절차를 거치지 아니하였다고 가정하더라도 무효사유는 아니라고 한 하급심 판례가 있으나(대전지방법원 2021구단100009 판결), 아직 명시적인 대법원 판결이 없으므로 향후 대법원의 판단을 주목해 보아야 하겠다. ​ 검토한 대로 2019. 7. 1. 전 사업시행계획 인가를 받은 재개발사업의 경우 사업시행기간의 도과 후 이를 연장하는 변경인가에 앞서 협의절차를 거칠 필요가 없다. 그리고 협의절차를 거치지 아니한 하자를 무효사유라고 단정할 수 없으므로, 법리상 관할 토수위가 이를 이유로 재개발조합의 재결신청을 거부할 수 있는지도 의문이다. 다만, 협의절차를 거치지 않았음을 이유로 관할 토수위가 재개발조합의 재결신청을 거부하는 경우 재개발조합은 행정소송을 제기하여 승소하거나 협의절차 등을 거친 후 다시 재결신청 하여야 하므로 상당한 시간이 소요될 수밖에 없을 것이다. ​ 따라서 재개발조합 입장에서는 재개발사업의 원활한 진행을 위한 합리적인 방안을 모색할 필요가 있다. 문제는 토지보상법 제21조 제2항에 따르면 협의절차를 거쳐야 하는 주체가 사업시행자인 재개발조합이 아니라 사업시행계획의 인가권자인 시장·군수 및 구청장이라는 것이다. 결국 재개발조합은 당해 재개발사업의 경우 변경인가에 앞서 중토위에 협의절차를 거쳐야 하는지를 질의한 후, 중토위의 입장을 담당 공무원에게 알려주는 것이 안전할 것이다. 2019. 7. 1. 전 사업시행계획 인가를 받은 재개발사업의 경우 사업시행기간의 도과 후 이를 연장하는 변경인가에 앞서 협의절차를 거쳐야 하는지 여부에 대한 중토위와 판례의 입장이 정립되어 소모적인 분쟁이 발생하지 않기를 기대한다. ​ 게재일: 2023. 11. 10. 문의: 02-593-1985 (법무법인 해승, 이호종 대표변호사) <최신호의 칼럼은 법무법인 해승 재개발·재건축의 맥(주거환경신문, www.rcnews.co.kr) 에서 보실 수 있습니다.>