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임차인이 새로운 임차인을 주선했었어야만 임대인에게 직접 권리금을 배상받을 수 있나요?   2020-03-09 (월) 09:15
이호종 변호사   41
   http://www.sisaweekly.com/news/articleView.html?idxno=30997 [14]



Q. 임차인 甲은 임대인 乙로부터 상가를 임차하여 커피전문점을 운영하고 있었는데, 임대차기간 만료가 다가오자 甲은 새로운 임차인 丙을 물색하여 권리금 등 임차조건 등에 관해 협의를 거치면서 乙에게 계약만료를 통보하였습니다. 그러자 乙은 이 상가에서 자신이 직접 커피전문점을 운영할거라며 더 이상 이 상가를 임대하지 않겠다고 하여 甲은 丙과의 협의를 중단하였습니다. 임대조건과 권리금에 대해 丙과의 절충을 어느 정도 마친 상태였지만 乙의 의사가 명백하여 甲은 신규임차인을 주선하지 않고 乙에게 상가를 인도하였으며 乙은 커피전문점을 개업했습니다. 이러한 경우에도 甲은 자신이 신규임차인으로부터 지급받을 기회를 상실한만큼 乙에게 권리금 상당의 손해를 배상받을 수 있을까요?

A. 임대인과 임차인간에 수수되는 임차보증금과 달리 임차인들간에 관행적으로 주고받아 오던 권리금에 대한 분쟁이 사회적으로 문제가 되자 이를 보호해 주기 위한 입법이 2015년 「상가건물 임대차 보호법」제10조의4 신설로 이루어져 임차인들에게 권리금의 회수 기회가 보장되기 시작하였습니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해함으로써 입게 된 손해에 대해서 임대인이 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다는 것인데, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 결정되며 권리금 액수에 대하여 다툼이 있는 경우에는 법원에서 지정한 감정인을 통해 감정을 거치게 됩니다.

임차인이 임대인에게 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는데, 임차인이 단순히 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 주장하는 것만으로는 부족하고 신규임차인이 되려는 자를 특정하고 그와의 계약이 구체적으로 진행되었다는 사실을 입증해야 합니다. 소송과정에서는 임차인이 적어도 신규임차인이 되려는 자와의 권리금 계약서 등을 통해 주선사실을 입증해야 하며, 병원이나 약국과 같은 특정 업종과 관련해서는 계약서 이외에도 신규임차인이 되려는 자의 의사나 약사 자격증 등을 추가로 확인하거나 제출해야 주선 여부가 인정됩니다.

권리금 수수에 전혀 관여하지 않은 임대인의 보호를 위해서라도 임차인의 신규임차인 주선 여부를 엄격하게 판단하는 것은 바람직한 태도입니다. 하지만 통상적으로 부동산 중개업소를 통한 임대차계약이 빈번한 현실에서는 임대인이 임대차조건을 결정하는 경우가 대부분이므로 임대인이 임대차조건을 과도하게 해버리면 임차인은 권리금계약에 앞서 임대차조건에 맞는 임차인을 물색할 기회조차 갖지 못하는 경우가 발생합니다. 따라서 임차인 보호를 위해 어렵사리 도입된 이 제도를 활성화하기 위해서라도 이에 대한 보완이 필요합니다.

임대인이 임차인의 신규임차인 주선을 의도적으로 방해하는 행태로는 임대차조건을 어렵게 하여 임대차계약이 이루어지지 못하도록 하는 경우와 사례의 경우처럼 임대인이 직접 상가를 운영하겠다고 하여 임대차계약 자체를 무산 시키는 경우가 있습니다. 다행스럽게도 대법원은 최근 판결을 통해 임대인이 자신이 직접 상가를 이용할 계획을 밝혀 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 볼 수 있는 경우에는 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다.

따라서 위 사례에서도 乙은 甲이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 甲에게 확정적으로 표시하였다 할 것이므로, 甲은 乙에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 통상적으로 임대인이 기존 임대차계약에 비해 보증금 또는 월차임의 금액을 현저히 인상시키는 방식으로 임차인의 신규임차인 주선을 거절하고 있으므로 이러한 경우도 거절의사를 명백히 표시한 것으로 보아 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 방향으로 판례가 형성되길 기대해 봅니다. 물론 임대인의 재산권 행사에 대한 본질적인 침해가 있어서는 아니 될 것입니다.
 

<출처 : 시사주간 2020. 3. 7.자>

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