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분양받은 아파트에 하자가 발생한 경우 하자보수를 위해 소유자들이 취할 수 있는 조치는?   2019-06-11 (화) 14:27
이호종 변호사   112
   http://www.sisaweekly.com/26492 [42]



Q. 대단지 아파트에 살고 있는 사람입니다. 입주한 지 3년이 지나가고 있는데 아파트 벽면에 균열이 발생하고 있고, 집집마다 누수나 화장실 타일 마감 등이 제대로 되어있지 않아 이웃들의 불만이 상당합니다. 관리사무소에 전화하여 하자 발견시마다 보수를 요청해도 미적거리기 일쑤이고 제대로 고쳐지지도 않고 있습니다. 이런 경우에 소유자들이 직접 수리를 하고 비용을 청구해도 되는지? 아니면 어떠한 방법으로 문제를 해결할 수 있는지 궁금합니다.
 
A. 신축된 아파트를 분양받아 들뜬 마음으로 살아가는 대부분의 소유자들은 얼마 지나지 않아 생기는 아파트 벽면의 균열이나 결로로 인해 적잖이 실망하게 됩니다. 분양계약서와 달리 면적이 부족하거나 공용부분에도 미시공, 오시공 사례가 점차 눈에 띄게 되는데, 이러한 아파트의 하자로 인해 소유자들은 많은 고통을 받게 되지만 마땅한 해결책도 없어 혼란스러워합니다. 

 먼저 시행사를 상대로 하자보수를 요구하면 되지만, 대개의 경우 아파트의 하자를 직접 확인하기가 어려우므로 전문가의 도움을 필요로 합니다. 하자진단업체 등 전문가의 도움을 받아 시행사와의 협의를 거치는데, 서로간의 입장차이로 인해 원만한 합의가 어려우므로 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 진행하게 됩니다.

 여기서 하자란 ‘일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것’으로, 당사자간 계약과 거래관념에 비추어 건축물이 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 의미합니다. 

 문제는 아파트 분양계약의 당사자는 시행사(분양사)와 소유자(수분양자)이기 때문에 하자가 발생하였다고 하더라도 소유자가 단독으로는 이에 대해 시행사와 다투기는 어렵다는 점입니다. 소유자가 하자보수를 요구하였을 때 시행사가 흔쾌히 그 요청을 받아들여 하자보수를 해준다면 문제가 없겠지만, 보통 이런저런 이유로 하자보수를 해주지 않거나 제대로 된 하자보수가 이루어지지 않습니다.

 결국 올바른 하자보수를 위해서는 소유자가 시행사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송을 제기하여 시행사로부터 손해배상금을 수령한 후, 그 돈으로 별도의 보수업체에게 하자보수를 맡기는 것이 바람직합니다. 소유자들이 각각 개별적으로 시행사를 상대로 소송을 제기하기에는 현실적으로 무리가 있기 때문에 일반적으로는 입주자대표회의가 입주민들의 청구권을 양도받아 시행사를 상대로 하자보수 소송을 제기하고 있습니다. 여타 민사소송과 달리 입주자대표회의에서 자체적으로 하자진단업체를 선정하여 아파트 하자조사를 진행한 이후에 하자목록을 작성하여 소를 제기하고 있으며, 소송 중에 별도로 법원에서 지정한 감정인에 의해 감정절차가 진행됩니다.

 소송 전후에 소유자들이 직접 하자보수를 할 수 있는 시기는 법원에서 지정한 감정인의 하자감정이 이루어진 이후에만 가능함을 명심해야 합니다. 그 이전에 스스로 하자보수를 해버리면 법원감정인으로부터 그 하자를 인정받지 못하기 때문입니다. 하자보수 소송은 복잡하고 시일이 오래 걸리므로, 무엇보다도 전문가들의 도움을 필요로 하는 소송 형태라 할 것입니다.
 
 
 
<출처 : 시사주간 2019. 6. 10.자>

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